Uwaga! Zmiana ustawy o własności lokali

Z dniem 15 sierpnia 2019 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1390).

Nowelizacja przepisów wprowadza dość istotne zmiany w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dotyczące tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, które będą obowiązywały od dnia 1 stycznia 2020 r.

Zgodnie z nowelizacją przepisów ustawy o własności lokali, art. 19 będzie brzmiał: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela , nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

Natomiast art. 20 ust. „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są  obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.”

Skutkiem wprowadzenia przedmiotowych zmian, będzie fakt,  że część „małych” wspólnot mieszkaniowych stanie się „dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi. Zmiana sposobu funkcjonowania będzie dotyczyła wspólnot mieszkaniowych, gdzie liczba wyodrębnionych  i niewyodrębnionych w budynku wynosi od 4 do 7. Będą one zarządzane na podstawie ustawy o własności lokali a nie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Zatem, jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to będą zobowiązani do wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

W konsekwencji zmian omawianych wyżej przepisów, modyfikacji ulegnie również przepis wyrażony w ust. 2 art. 26 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nowelizacją artykuł będzie brzmiał: „Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają  wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”

Nowelizacja przepisów w stosunku do w/w wspólnot mieszkaniowych oznaczać będzie bardziej sformalizowane zasady zarządu nieruchomością wspólną, np. dokonywania oceny pracy zarządu wspólnoty. Zmianie ulegnie także podejmowanie decyzji we wspólnotach – na podstawie uchwały, do przegłosowania której konieczne będzie uzyskanie zgody większości właścicieli lokali, liczonej według wielkości posiadanych przez nich udziałów.